«Cuatro habitaciones a 300 euros son 1.200 euros al mes». Es la cuenta que hace todo el mundo y casi nunca se cumple. Para saber si un alquiler por habitaciones compensa hay que contar los meses que de verdad están ocupadas y todos los gastos que salen de tu bolsillo.

1. Ingresos: cuenta la ocupación real

Los ingresos anuales son la suma de las rentas multiplicada por los meses que cada habitación está alquilada. Con estudiantes, lo normal es que el verano quede vacío; con profesionales, que haya semanas sin ocupar entre una salida y la siguiente entrada. Si no tienes datos propios, haz el cálculo con diez u once meses, no con doce.

2. Gastos: la lista completa

  • Fijos de la vivienda: IBI, comunidad de propietarios, seguro y tasa de basuras.
  • Suministros e internet, si están incluidos en el precio.
  • Mantenimiento y reposición: averías, pintura, colchones, pequeños electrodomésticos. En una vivienda compartida el desgaste es mayor.
  • Limpieza de zonas comunes, si la pagas tú.
  • Anuncios y gestión: portales de pago, gestoría o software, si los usas.
  • Financiación: los intereses de la hipoteca, si la hay.

Aparte quedan los impuestos, que dependen de tu situación personal. Los explicamos en este artículo.

3. Las dos fórmulas

  • Rentabilidad bruta = ingresos anuales ÷ inversión total × 100.
  • Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total × 100.

La inversión total no es solo el precio de compra: incluye impuestos y gastos de la compraventa, la reforma y el mobiliario.

4. Un ejemplo con números

Los datos son inventados y solo sirven para ver el cálculo:

  • Piso de 4 habitaciones a 300 € al mes cada una.
  • Ocupación media de 10,5 meses al año: 4 × 300 × 10,5 = 12.600 € de ingresos.
  • Gastos anuales: 3.100 €.
  • Inversión total (compra, gastos, reforma y muebles): 140.000 €.

Rentabilidad bruta: 12.600 ÷ 140.000 = 9 %. Rentabilidad neta: (12.600 − 3.100) ÷ 140.000 = 6,8 %. Con doce meses de ocupación y sin gastos habría salido un 10,3 %: por eso conviene hacer la cuenta completa.

5. Errores frecuentes

  • Calcular con doce meses de ocupación.
  • Olvidar la reposición de muebles y las reparaciones.
  • Comparar la rentabilidad bruta de una opción con la neta de otra.
  • No valorar tu tiempo: visitas, contratos, incidencias y cobros.

6. Compárala con alquilar la vivienda entera

Haz el mismo cálculo con el alquiler tradicional del piso completo. Por habitaciones los ingresos suelen ser más altos, pero también los gastos y las horas de gestión. La diferencia entre las dos cifras netas es lo que te pagan por ese trabajo extra.

7. Qué puedes mejorar

La ocupación es la variable que más pesa. Reducir las semanas vacías entre inquilinos mejora la rentabilidad más que subir el precio, y eso depende de que te encuentren a tiempo: anuncios cuidados, una lista de espera y una web propia que trabaje todo el año.

¿Quieres una web como esta para llenar antes tus habitaciones? Te contamos cómo lo hacemos.