El contrato es la pieza más importante de un alquiler por habitaciones. Y lo es más que en un alquiler de vivienda normal, porque aquí la ley deja casi todo en manos de lo que pacten las partes.
Qué ley se aplica
El criterio mayoritario de los tribunales es que el alquiler de una habitación dentro de una vivienda se rige por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), porque una habitación con zonas compartidas no es por sí sola una vivienda completa. Hay sentencias que han aplicado la LAU cuando la habitación es la residencia habitual del inquilino, así que el debate no está cerrado.
La consecuencia práctica: la duración mínima, las prórrogas o la fianza obligatoria de la LAU no se aplican de forma automática. Lo que no esté escrito en el contrato no existe, y por eso conviene que sea completo.
Cláusulas que no deben faltar
- Las partes: nombre, documento de identidad y domicilio del propietario y del inquilino.
- Qué se alquila: la habitación concreta y el derecho a usar las zonas comunes, indicando cuáles.
- Duración: fechas de inicio y fin, si se puede prorrogar y con cuánto preaviso puede irse cada parte.
- Renta: importe, día de pago y forma de pago. Mejor por transferencia: deja rastro.
- Gastos: qué suministros están incluidos y cómo se reparten los que no. Lo vemos en este artículo.
- Fianza: importe, plazo de devolución y motivos por los que se puede descontar.
- Inventario: lista de muebles y estado de la habitación, con fotos fechadas.
- Normas de convivencia: como anexo firmado. Tienes un guion aquí.
- Visitas, mascotas y tabaco: lo que se permite y lo que no.
- Cesión y subarriendo: normalmente prohibidos sin permiso por escrito.
- Causas de resolución: impago, incumplimiento de las normas, daños.
La fianza
Con el Código Civil la fianza no es obligatoria, pero es lo habitual y lo recomendable: una mensualidad es la cantidad más común. Deja por escrito cuándo se devuelve y qué se puede descontar (desperfectos, rentas o gastos pendientes). Consulta también si tu comunidad autónoma obliga a depositarla en un organismo público.
Un contrato por inquilino o uno para todos
- Contrato individual por habitación: cada inquilino responde solo de lo suyo y puede entrar o salir sin afectar a los demás. Es lo más práctico cuando hay rotación.
- Contrato único de la vivienda: todos firman el mismo contrato y responden de la renta completa. Tiene sentido con un grupo que llega junto, pero se complica cuando uno se va.
Errores frecuentes
- Usar una plantilla de alquiler de vivienda completa sin adaptarla.
- No identificar la habitación ni las zonas comunes.
- No hacer inventario ni fotos de entrada.
- Cobrar en efectivo y sin recibo.
El contrato empieza antes de la firma
La mayoría de las dudas (qué incluye el precio, cuánto tiempo, qué normas hay) se pueden resolver antes de la primera visita si están publicadas en un sitio que el interesado pueda consultar. Es una de las ventajas de tener una web propia con las condiciones y las preguntas frecuentes.
Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Antes de decidir, revisa tu caso concreto con un abogado o un asesor fiscal.