Lo que cobras por alquilar habitaciones tributa, y conviene saber cómo antes de fijar precios. Este es el esquema general para un propietario particular; tu caso puede tener matices.

Cómo se declara en el IRPF

Por regla general, las rentas del alquiler de habitaciones son rendimientos del capital inmobiliario, igual que las de alquilar una vivienda entera. Pasan a considerarse actividad económica en dos casos: si tienes al menos una persona contratada a jornada completa para gestionar los alquileres, o si además del alojamiento prestas servicios propios de la industria hotelera.

Qué gastos puedes deducir

Se tributa por el rendimiento neto: ingresos menos gastos. Entre los deducibles están:

  • Los intereses de la hipoteca y de otros préstamos para la compra o la mejora del inmueble.
  • El IBI, la tasa de basuras y la comunidad de propietarios.
  • El seguro de la vivienda.
  • Los suministros e internet que pagues tú.
  • Las reparaciones y los gastos de conservación.
  • La amortización del inmueble y del mobiliario.
  • Los gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica.

Los intereses y los gastos de reparación y conservación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos de cada inmueble en ese año, aunque el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.

Solo la parte alquilada y el tiempo alquilado

Si alquilas solo algunas habitaciones, o no han estado ocupadas todo el año, los gastos se deducen en proporción a la parte de la vivienda alquilada y al tiempo que lo ha estado. Tenlo en cuenta especialmente si tú también vives en la casa.

La reducción por alquiler de vivienda

La ley prevé una reducción del rendimiento neto cuando el inmueble se destina a vivienda del inquilino (con carácter general, del 50 % en los contratos actuales, y mayor en algunos supuestos). La Dirección General de Tributos ha admitido, en la consulta vinculante V0412-25, que puede aplicarse al alquiler por habitaciones si se acredita que la habitación es la residencia habitual del inquilino. No se aplica a los alquileres de temporada, turísticos o por días, así que con estancias de pocos meses lo normal es no tener derecho a ella.

¿Y el IVA?

El alquiler de vivienda está exento de IVA, y eso incluye el alquiler de habitaciones para vivir en ellas. La exención se pierde cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera: limpieza periódica de la habitación, cambio de ropa de cama y toallas, restauración o recepción. En ese caso el alquiler lleva IVA y se trata como una actividad de hospedaje.

No se consideran servicios hoteleros la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida del inquilino, la limpieza de las zonas comunes o las reparaciones y el mantenimiento.

Obligaciones prácticas

  • Declara los ingresos en tu renta anual, aunque el inquilino no te pida factura.
  • Si la vivienda es de varios propietarios, cada uno declara su parte.
  • Conserva contratos, justificantes de cobro y facturas de gastos: son la prueba de lo que deduces.
  • Cobra por transferencia siempre que puedas.

Calcula antes de fijar el precio

Los impuestos son un gasto más a la hora de calcular la rentabilidad. Si aún estás decidiendo el modelo, repasa también las diferencias entre alquiler por habitaciones, coliving y alquiler turístico.

Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Antes de decidir, revisa tu caso concreto con un abogado o un asesor fiscal.